Profile

Wijzigingen aan het gehuurde en het einde van de huurovereenkomst

Bij de huur van bedrijfsruimte worden in de praktijk vaak door de huurder voorzieningen in het gehuurde aangebracht; of het nu gaat om casco-verhuur of een specifieke bestemming of gebruik van het gehuurde die het aanbrengen van specifieke voorzieningen vereist.  Het gaat dan veelal om met instemming van de verhuurder aangebrachte voorzieningen, de zogenaamde geoorloofde voorzieningen. Hoe zit het met die voorzieningen bij het einde van de huurovereenkomst? Is de huurder verplicht aangebrachte voorzieningen te verwijderen bij het einde van de huurovereenkomst?

Uitgangspunt van de wet is dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst niet verplicht is de in het gehuurde met toestemming van de verhuurder aangebrachte voorzieningen te verwijderen. Indien er een beschrijving van het gehuurde werd opgemaakt bij het aangaan van de huurovereenkomst, moet de huurder de gehuurde bedrijfsruimte in de daarin beschreven staat opleveren aan de verhuurder aan het einde van de huurovereenkomst met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Werd bij het aangaan van de huurovereenkomst geen beschrijving opgemaakt, dan neemt de wet tot uitgangspunt dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is aan het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs.

In het verlengde van deze regeling biedt de wet aan de huurder de mogelijkheid om een vordering tot ongerechtvaardigde verrijking in te stellen jegens de verhuurder ten aanzien van geoorloofde voorzieningen die bij het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde worden achtergelaten. Aldus kan de huurder nog iets van de waarde van in het gehuurde aangebrachte voorzieningen terugvorderen.

Deze wettelijke bepaling is echter van regelend recht, aldus dat door de verhuurder en huurder iets anders kan worden afgesproken. In de Algemene Bepalingen van de ROZ-model huurovereenkomst bedrijfsruimte is een afwijkende regeling opgenomen. In de Algemene Bepalingen is bepaald dat tenzij schriftelijk anders is overeengekomen door de verhuurder en de huurder, deze laatste het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan de verhuurder dient op te leveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering. Een uitzondering voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen wordt niet gemaakt.

Ook is in de Algemene Bepalingen bepaald dat indien bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering was opgemaakt, het gehuurde – behoudens tegenbewijs – geacht wordt door de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade aan de huurder te zijn opgeleverd en dient de huurder het gehuurde, behoudens normale slijtage en veroudering, in die staat aan het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder op te leveren.

De Algemene Bepalingen bij het ROZ-model wijken ook af van de wettelijke regeling als het gaat om een vergoeding voor achtergelaten aangebrachte voorzieningen. Voor niet verwijderde zaken is de verhuurder geen vergoeding verschuldigd, tenzij schriftelijk anders overeengekomen, aldus de Algemene Bepalingen.

Bij het door de huurder in het gehuurde aanbrengen van voorzieningen kan het gaan om aanzienlijke investeringen. Indien de huurder dergelijke voorzieningen aan het einde van de huurovereenkomst uit het gehuurde moet verwijderen, kan sprake zijn van kapitaalvernietiging. De huurder doet er dan ook verstandig aan om bij het aangaan van de huurovereenkomst met de verhuurder van de Algemene Bepalingen afwijkende afspraken te maken over het al dan niet verwijderen van in het gehuurde aangebrachte voorzieningen en/of een vergoeding van de (rest)waarde daarvan.

Mark van Langeveld, mvanlangeveld@bilt.nl