Het hof te Amsterdam heeft recentelijk uitspraak gedaan in een zaak waar de bewoner van een woning met tuin een strook gemeentegrond van ca. 13 m2 als voortuin in gebruik had genomen. De gemeente vorderde ontruiming van de strook grond ten behoeve van het realiseren van parkeerplaatsen. De bewoner deed een beroep op verkrijgende verjaring. Wanneer is er sprake van een verkrijgende verjaring? Is de bewoner te goeder trouw? Of had hij het kadaster moeten raadplegen?
Op grond van artikel 3:99 BW is eigendomsverkrijging van een strook grond door verjaring mogelijk, indien de bewoner bezitter te goeder trouw is en het bezit tien jaar kenbaar, ondubbelzinnig en onafgebroken heeft plaatsgevonden.
Bezitter
Wanneer heeft iemand een zaak in bezit genomen? Hiervoor is bepalend dat hij de feitelijke macht over de zaak is gaan uitoefenen. Deze machtsuitoefening moet zodanig zijn dat de eigenaar daaruit niets anders kon afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn, zodat de eigenaar tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn eigendomsrecht te beëindigen.
In casu had de bewoner vanaf medio december 1992 de strook grond bij de tuin betrokken door middel van het plaatsen van een ijzeren hekwerk van 90 cm hoog met afsluitbare poort. Door het plaatsen van deze erfafscheiding beoogde de bewoner te voorkomen dat voorbijgangers ‘zijn’ grond zouden betreden. Het hof oordeelt dat de gemeente uit deze gedraging niet anders kon afleiden dan dat bewoner pretendeerde eigenaar te zijn van de strook grond.
Te goeder trouw
Een bezitter is te goeder trouw als hij zich redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. Te goeder trouw wordt vermoed aanwezig te zijn; het ontbreken van goeder trouw moet worden bewezen.
De gemeente stelde dat de bewoner niet te goeder trouw was, omdat hij uit de kadastrale registratie redelijkerwijs had kunnen en moeten opmaken dat hij geen rechthebbende van de strook grond was. Het hof oordeelt echter dat van de bewoner niet kon worden verlangd dat hij onderzoek zou doen bij het kadaster. Hierbij is het van belang dat de vorige bewoner de woning met de tuin in de huidige omvang in gebruik had en aan bewoner heeft verkocht. Bovendien heeft de gemeente lange tijd geen bezwaren geuit tegen het gebruik van de strook grond. Ook de geringe oppervlakte van de strook grond (13 m2) ten opzichte van de rest van het perceel (147 m2) brengt niet met zich mee dat de goede trouw ontbreekt. Volgens het hof hoeft van de bezitter namelijk niet te worden verwacht dat hij weet hoe groot zijn perceel precies is.
In lagere rechtspraak wordt meestal geoordeeld – onder verwijzing naar artikel 3:23 BW – dat een bezitter niet te goeder trouw is geweest, omdat hij uit de openbare registers had kunnen opmaken dat de grond niet van hem was. Het hof oordeelt in deze zaak, dat de kadastrale kaarten niet behoren tot de openbare registers zoals bedoeld in artikel 3:23 BW.
Slot
De gemeente heeft pas voor het eerst in 2014 aanspraak gemaakt op de strook grond, waardoor het bezit van de bewoner meer dan tien jaar onafgebroken heeft bestaan. Het hof concludeert dat door verkrijgende verjaring de bewoner eigenaar is geworden van de strook grond.
Hanna Hoegee, hhoegee@bilt.nl
