31 maart 2016
Koper komt een beroep op niet-nakoming van een LoI toe ook nadat een koopovereenkomst is gesloten en de LoI is uitgewerkt. Schending informatieplicht tijdens due diligence door voor koper, een belegger, essentiële informatie met betrekking tot huurstromen achter te houden. Mededelingsplicht gaat voor onderzoeksplicht.
Verkoper en koper, een belegger, hebben op 18 april 2012 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot twee appartementsrechten. Partijen werden bijgestaan door JLL, Grontmij en Cushman & Wakefield.
Partijen hebben in november 2011 een LoI (“Letter of Intent”) gesloten. Daarin is onder meer opgenomen dat 1) verkoper uiterlijk op de datum ondertekening van de LoI alle relevante informatie aan koper zal verstrekken op basis van een checklist waarin specifiek wordt gevraagd naar wanbetaling en betalingsproblemen 2) koper tot en met 14 december 2011 heeft om een due diligence uit te (laten) voeren, 3) koper ervan uitgaat dat er geen betalingsachterstanden zijn en 4) de LoI van rechtswege zal eindigen als de koopovereenkomst is getekend.
Eén van de winkels in het gekochte werd verhuurd. De huurder had betalingsproblemen en een huurachterstand. Hoewel dit bij verkoper al bekend was vóór hij de LoI tekende, heeft hij koper pas op de dag dat koper voornemens was de due diligence af te ronden, meegedeeld dat sprake was van een huurachterstand. Verkoper heeft koper niet geïnformeerd over de betalingsregeling die hij eerder met huurder had getroffen.
Op 18 april 2012 hebben partijen de koopovereenkomst gesloten. Die bevat onder meer de bepaling dat verkoper naar beste weten alle relevante inlichtingen aan koper heeft verstrekt. Op 31 juli 2012 heeft de levering van plaatsgevonden. Op 9 november 2013 heeft koper verkoper geschreven dat hij onregelmatigheden heeft geconstateerd in de exploitatie bij de huurder van de kledingwinkel. Koper heeft verkoper daarop aansprakelijk gesteld. Verkoper heeft aansprakelijkheid afgewezen, waarop koper een procedure is gestart.
“Volgens de rechtbank brengt het eindigen van een overeenkomst, zoals in kwestie de LoI, wel mee dat de bepalingen uit die overeenkomst niet meer gelden, maar niet dat de afspraken uit die overeenkomst nooit hebben gegolden.”
Rechtbank Amsterdam heeft op 2 maart 2016 geoordeeld dat verkoper tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de LoI en de koopovereenkomst.
De rechtbank oordeelt dat het op de weg van verkoper had gelegen om koper in te lichten over de structurele betalingsproblemen, de getroffen betalingsregeling en om de relevante e-mails van huurder aan koper ter beschikking te stellen, een en ander conform het bepaalde in de LoI en de checklist. De rechtbank overweegt dat voor koper, een belegger, de huurstromen van groot belang zijn.
De rechtbank verwerpt het verweer van verkoper dat de verplichtingen voortvloeiend uit de LoI al waren uitgewerkt toen de koopovereenkomst werd gesloten, zoals bepaald in de LoI. Volgens de rechtbank brengt het eindigen van een overeenkomst, zoals in kwestie de LoI, wel mee dat de bepalingen uit die overeenkomst niet meer gelden, maar niet dat de afspraken uit die overeenkomst nooit hebben gegolden.
Verkoper is volgens de rechtbank ook tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting in de koopovereenkomst tot het verstrekken van alle relevante inlichtingen. De rechtbank overweegt dat het uitgangspunt dat de mededelingsplicht voor de onderzoeksplicht gaat in deze kwestie te meer geldt omdat informatie met betrekking van huurachterstanden van groot belang was voor koper, koper specifiek naar deze informatie heeft gevraagd en het koper bovendien op basis van een geheimhoudingsclausule niet was toegestaan om zelf contact op te nemen met huurders.
“De rechtbank overweegt dat ook al zou een wanbetalende huurder een gebrek opleveren zoals in het artikel bedoeld, daarmee nog niet de contractuele mededelingsplicht, die ook in de koopovereenkomst is opgenomen, aan de kant kan worden geschoven.”
Verkoper beroept zich tot slot op een artikel in de koopovereenkomst waarin bepaald is dat koper alle gebreken aan het gekochte aanvaardt. De rechtbank overweegt dat ook al zou een wanbetalende huurder een gebrek opleveren zoals in het artikel bedoeld, daarmee nog niet de contractuele mededelingsplicht, die ook in de koopovereenkomst is opgenomen, aan de kant kan worden geschoven. Deze mededelingsplicht is als afzonderlijke verplichting opgenomen.
Overwegende dat het aannemelijk is dat bekendheid met de betalingsproblemen van huurder ertoe geleid zou hebben dat de koopprijs zou zijn aangepast, heeft de rechtbank verkoper veroordeeld de door koper gelden schade wegens wanprestatie onder de LoI en de koopovereenkomst te vergoeden. De hoogte van de schade zal in een afzonderlijke procedure worden bepaald.
Rb Amsterdam 2 maart 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:951.
Paula van den Berg, pvandenberg@bilt.nl
