18 augustus 2020 – Het retentierecht is de wettelijke bevoegdheid van een schuldeiser om de verplichting tot afgifte van een zaak aan de schuldenaar op te schorten totdat zijn vordering op de schuldenaar door deze laatste is voldaan. De aannemer die werk verricht aan de onroerende zaak van zijn opdrachtgever krijgt van die opdrachtgever die onroerende zaak ter beschikking gesteld met het oog op de uitvoering van het werk. Bij de voltooiing van het werk wordt het aan de opdrachtgever opgeleverd. Daartoe doet de aannemer mededeling van de voltooiing van het werk aan de opdrachtgever en wordt het werk aan de opdrachtgever aangeboden c.q. ter beschikking gesteld. Over het algemeen zal op dat moment de onroerende zaak ook weer aan de opdrachtgever ter beschikking worden gesteld. Is de opdrachtgever tekortgeschoten in de betaling van termijnen van de aanneemsom, dan kan de aannemer zijn verplichting om de onroerende zaak aan de opdrachtgever ter beschikking te stellen opschorten door zijn retentierecht in te roepen. Het retentierecht is aldus een drukmiddel voor de aannemer om de opdrachtgever te dwingen aan zijn (betalings)verplichtingen te voldoen.
Wil de aannemer zijn retentierecht inroepen dan dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Zo dient de aannemer (a) de feitelijke macht over de onroerende zaak te hebben, (b) dient hij een opeisbare vordering te hebben op de opdrachtgever en (c) dient er sprake te zijn van voldoende samenhang tussen de vordering van de aannemer op de opdrachtgever en de verplichting van de aannemer om de zaak weer aan de opdrachtgever ter beschikking te stellen. Dit laatste vloeit veelal voort uit de aannemingsovereenkomst en de verplichting van de aannemer om het werk op te leveren en aan de opdrachtgever ter beschikking te stellen en de verplichting van de opdrachtgever tot betaling van de aanneemsom.
Of de aannemer bij het inroepen van zijn retentierecht de feitelijke macht over de onroerende zaak uitoefent, is steeds afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In het algemeen geldt dat de aannemer de feitelijk macht over de onroerende zaak uitoefent als anderen het normale gebruik van de zaak onmogelijk wordt gemaakt. Het aanbrengen van borden en aanplakbiljetten dat een retentierecht wordt uitgeoefend is daarvoor onvoldoende. Als de aannemer hekken om de onroerende zaak heeft geplaatst waardoor deze niet toegankelijk is, hebben anderen niet het normale gebruik van de onroerende zaak. Hetzelfde geldt als de aannemer de bouwplaats niet ontruimt en daarop bouwmachines en bouwmateriaal laat staan.
Hoewel ook aan onderaannemers een retentierecht toekomt, levert het criterium van het uitoefenen van de feitelijke macht vaak problemen op voor het toepassen daarvan. Vaak worden bij bouwwerkzaamheden meerdere onderaannemers ingeschakeld waardoor het niet één onderaannemer is die de feitelijke macht heeft, maar onmogelijk is het niet.
Het is overigens zo dat de feitelijke macht over de onroerende zaak door de aannemer moet zijn verkregen als uitvloeisel van de rechtsverhouding op grond waarvan het retentierecht wordt uitgeoefend. Als de aannemer opdracht krijgt om een aanbouw aan een woonhuis te realiseren, kan door de aannemer geen hek om het gehele woonhuis worden geplaatst om een retentierecht jegens de opdrachtgever in te roepen wegens onbetaalde facturen die betrekking hebben op de aanbouw.
Het retentierecht is een effectief drukmiddel; het kan snel worden uitgeoefend en het is een sterk recht dat bij de uitoefening voor de schuldenaar behoorlijke problemen kan opleveren. Bij het inroepen van een retentierecht speelt de redelijkheid en billijkheid dan ook een belangrijke rol. Zo moet het belang van de aannemer bij uitoefening van het retentierecht in een redelijke verhouding staan tot het belang van de opdrachtgever bij het kunnen beschikken over de onroerende zaak. In dat kader dienen de belangen van aannemer en opdrachtgever te worden afgewogen. Is het inroepen van het retentierecht buitenproportioneel in verhouding tot het belang van de opdrachtgever bij afgifte van de onroerende zaak, dan kan het inroepen van het retentierecht misbruik van recht van de aannemer opleveren.
Heeft u vragen over het retentierecht? Neem dan contact op met Mark van Langeveld via mvanlangeveld@bilt.nl.
