3 juni 2020 – Op 29 mei jl. werd opnieuw een vonnis gewezen over de vraag of huur is verschuldigd voor bedrijfsruimte dat gedwongen moet sluiten als gevolg van de coronapandemie. In een kort geding voor de voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland, sector kanton vorderde Vitesse dat zij gedurende de gedwongen sluiting van de Gelredome maar de helft van de huur van het stadion is verschuldigd.
Op de (onder) huurovereenkomst die Vitesse voor de Gelredome is aangegaan, zijn de algemene bepalingen de ROZ van toepassing waarin (in artikel 11.6) is bepaald dat huurder geen recht heeft op “huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken”.
Aanvankelijk had Vitesse de huur van het stadion voor de maanden april en mei onbetaald gelaten. Onder druk van een faillissementsaanvraag werd alsnog de helft en later de gehele huur voor de maanden april en mei onder protest betaald. Vervolgens hebben Vitesse en de (onder) verhuurder overleg gevoerd over het al dan niet toepassen van een huurkorting in verband met de gevolgen van de coronapandemie, waaronder de noodverordening op grond waarvan het Vitesse niet is toegestaan het stadion te gebruiken tot ten minste 1 september 2020. Dit overleg is echter op niets uitgelopen.
In kort geding vorderde Vitesse (primair) dat de door haar over de maanden april en mei 2020 betaalde huur, althans 50% daarvan door de (onder) verhuurder dient worden gerestitueerd en dat zolang in een door Vitesse aanhangig te maken bodemprocedure geen eindvonnis werd gewezen, maar tot uiterlijk 1 september 2020, de huur van het stadion, althans de helft daarvan door de (onder) verhuurder niet kon worden opgeëist. Vitesse voerde hierbij aan dat de gedwongen sluiting van het stadion is aan te merken als een “gebrek” in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW zodat in redelijkheid van haar niet kon worden verlangd dat de volledige huur van het stadion werd betaald.
De voorzieningenrechter oordeelde de coronacrisis inderdaad kan worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid aangezien moeilijk voorstelbaar is dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad en aannemelijk is dat de coronacrisis op geen enkele wijze in de huurovereenkomst is verdisconteerd. De coronacrisis verschilt in zoverre van de kredietcrisis uit 2008, aldus de voorzieningenrechter.
De voorzieningenrechter vervolgt dat de gedwongen sluiting van het stadion inderdaad is aan te merken als een “gebrek” in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW als gevolg waarvan er aanspraak bestaat op huurprijsvermindering. Dat dit laatste wordt uitgesloten in de algemene bepalingen kan volgens de voorzieningenrechter op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) opzij worden gezet. Daarvoor is nodig dat “ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is”, hetgeen volgens de voorzieningenrechter aan de hand van de omstandigheden van het geval moet worden beoordeeld.
Of op grond van onvoorziene omstandigheden door de rechter moet worden ingegrepen in een overeenkomst is een vraag van risicoverdeling. Volgens lid 2 van artikel 6:248 BW wordt een wijziging of ontbinding van de overeenkomst niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich daarop beroept. Het is dus de vraag voor wiens risico de onvoorziene omstandigheden behoren te komen. Volgens de voorzieningenrechter moet bij de beantwoording van deze vraag “naast de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen tussen partijen, worden gekeken naar de aard en de ernst van de betrokken belangen zoals hoe groot het verlies van Vitesse als gevolg van de coronacrisis is, hoe haar financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre de (onder) verhuurder afhankelijk is van de huur in verband met bijvoorbeeld financieringslasten”.
Als het dan gaat om de gevolgen voor Vitesse van de coronacrisis had zij naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende onderbouwd of met haar financiële positie als gevolg van de coronacrisis wordt voldaan “aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden”. De vorderingen van Vitesse werden dan ook afgewezen.
Met de uitspraak van 29 mei jl. is meer duidelijkheid ontstaan over de verschuldigdheid van huur voor bedrijfsruimte ingeval van een gedwongen sluiting daarvan als gevolg van de coronapandemie. In de uitspraak wordt bevestigd dat een gedwongen sluiting is aan te merken als een “gebrek” en als gevolg daarvan een aanspraak bestaat op huurprijsvermindering . Als het dan gaat om een uitsluiting van een beroep op huurprijsvermindering in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, kan die opzij worden gezet met een beroep op de redelijkheid en billijkheid, maar vooral met een beroep op onvoorziene omstandigheden. Of het bestaan van die onvoorziene omstandigheden het ingrijpen in de huurovereenkomst rechtvaardigt, dus geheel of gedeeltelijk voor rekening van de verhuurder behoort te komen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Heeft u vragen over de gevolgen van overheidsmaatregelen ter bestrijding van het coronavirus in relatie tot een huurovereenkomst, neem dan contact op met Paula van den Berg via pvandenberg@bilt.nl of Mark van Langeveld via mvanlangeveld@bilt.nl.
