28 januari 2021 – Het beginsel van “koop breekt geen huur” is vastgelegd in de wet en beoogt de huurder van woon- of bedrijfsruimte te beschermen ingeval van verkoop van het gehuurde. Volgens artikel 7:226 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek gaan de rechten en verplichtingen uit een huurovereenkomst over op degene die door levering eigenaar van het gehuurde is geworden. Hetzelfde geldt ingeval van vestiging van een zelfstandig recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik. Een huurovereenkomst gaat over op degene die als gevolg daarvan rechthebbende met betrekking tot het gehuurde is geworden.
Het moet dan wel gaan om rechten en verplichtingen van de verhuurder die ná de overdracht of vestiging van het recht opeisbaar worden. Verder is het niet zo dat alle rechten en verplichtingen van de huurovereenkomst overgaan; het moet gaan om die bepalingen in de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het gebruik van het gehuurde tegen de daarvoor door de huurder te bepalen tegenprestatie. Die tegenprestatie bestaat over het algemeen uit het betalen van huur.
Dit betekent over het algemeen dat een in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie niet overgaat op de nieuwe eigenaar van het gehuurde, hoewel uitzonderingen wel mogelijk zijn. Praktisch gezien betekent het voorgaande dat bij verkoop en levering van het gehuurde op bijvoorbeeld 28 januari 2021, de huur vanaf de maand februari 2021 door de huurder aan de nieuwe eigenaar van het gehuurde moet worden voldaan. Ondanks de overdracht moet de huur over januari 2021 en eerdere maanden aan de voormalige eigenaar worden voldaan. Dat bij verkoop van onroerend goed hierover door koper en verkoper wel afspraken worden gemaakt, maakt dit niet anders. Het bepaalde in artikel 7:226 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is van dwingend recht; daarvan kan niet worden afgeweken in de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder.
In 2020 diende voor de kantonrechter in Amsterdam een zaak waarin een huurder na de verkoop van de door hem gehuurde woning, bij de huurcommissie een verzoek had ingediend om te beoordelen of de aanvangshuurprijs redelijk is. Als uitkomst van die procedure, verlaagde de huurcommissie de huurprijs met terugwerkende kracht. De huurder vorderde het bedrag aan teveel betaalde huur terug van de nieuwe eigenaar van het gehuurde. Volgens de huurder was immers de verplichting tot terugbetaling van de huur ontstaan ná de verkoop en levering van het gehuurde aan de nieuwe eigenaar omdat de huurcommissie de huur ná de verkoop en levering van het gehuurde aan de nieuwe eigenaar had vastgesteld. De kantonrechter oordeelde echter anders.
Zo overwoog de kantonrechter dat de uitspraak van de huurcommissie waarin de huurprijs wordt verlaagd, betekent dat huurder en verhuurder worden geacht een huurovereenkomst te zijn aangegaan voor een (lagere) huurprijs zoals door de huurcommissie is vastgesteld. Hetgeen teveel aan huur werd betaald door de huurder, is dan niet (meer) op grond van de huurovereenkomst betaald, maar zonder rechtsgrond. De teveel betaalde huur is daarmee door de huurder onverschuldigd betaald.
De kantonrechter overwoog verder dat een verbintenis tot onverschuldigde betaling een verbintenis uit de wet is en dus niet uit de huurovereenkomst voortvloeit. Dit betekent volgens de kantonrechter dat het niet gaat om recht of verplichting die onmiddellijk verband houdt met het gebruik van het gehuurde tegen het door de huurder betalen van huur. De teveel betaalde huur moet de huurder dus terugvorderen van de vorige eigenaar van het gehuurde. Daarvoor kan hij niet aankloppen bij de nieuwe eigenaar van het gehuurde.
Heeft u vragen over het beginsel “koop breekt geen huur”, neem dan contact op met Paula van den Berg (pvandenberg@bilt.nl) of Mark van Langeveld (mvanlangeveld@bilt.nl).
