Geen onderdeel van een categorie

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: wie zwijgt, stemt toe

13 mei 2019 – Op grond van de wet heeft de huurovereenkomst voor winkelruimte een looptijd van ten minste 5 jaar. Na het verstrijken van de looptijd wordt de huurovereenkomst verlengd met nog eens 5 jaar. De huurovereenkomst die wordt aangegaan voor langer dan 5 jaar, maar korter dan 10 jaar, wordt met een zodanige periode verlengd dat de eerste termijn en de verlenging van de huurovereenkomst in totaal 10 jaar bedraagt. Het gaat hier om de zogenaamde termijnbescherming bij de verhuur van winkelruimte. De termijnbescherming is bedoeld om de huurder/winkelier de gelegenheid te bieden om binnen 10 jaar zijn investeringen terug te verdienen.

Huurovereenkomst korter dan 2 jaar

De wet biedt echter een uitzondering voor de huurovereenkomst voor winkelruimte van twee jaar of korter. Bij deze huurovereenkomst geldt de termijnbescherming niet. De huurovereenkomst van twee jaar of korter eindigt van rechtswege zonder dat opzegging noodzakelijk is. De huurder geniet na deze 2 jaar geen huurbescherming. De wet bepaalt echter dat als het gebruik van het gehuurde op grond van een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter langer dan 2 jaar geduurd, van rechtswege een huurovereenkomst voor 5 jaar geldt waarvan de eerste duur wordt afgetrokken. Na 5 jaar wordt de huurovereenkomst volgens de wettelijke systematiek nog eens verlengd met 5 jaar.
Bepalend is of het gebruik van het gehuurde wordt voortgezet na 2 jaar. Verdere actie van verhuurder of huurder is in beginsel niet vereist. Een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter wordt nog wel eens gebruikt als proefperiode voor huurder. Na afloop van de proefperiode is automatisch het wettelijk regime van 5 + 5 jaar van toepassing. Uit een uitspraak van de Voorzieningenrechter in Utrecht blijkt echter dat daar onder omstandigheden wel meer voor nodig is.

De casus

In het betreffende geval huurde de huurder vanaf 2010 winkelruimte voor de duur van 5 jaar. Tegen het einde van deze huurtermijn werd er onderhandeld door huurder en verhuurder. De huurder had moeite om de huur telkens op te brengen en op zijn verzoek werd het gehuurde verkleind, werd een nieuwe, lagere huurprijs overeengekomen en werd een nieuwe huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 2 jaar, vanaf 1 januari 2016 tot en met 31 december 2017. Op verzoek van huurder werd de huurovereenkomst aangegaan door een andere rechtspersoon die gelieerd is aan de oorspronkelijke huurder.

Op 15 december 2017 onderhandelen huurder en verhuurder opnieuw over de looptijd van de huurovereenkomst naar aanleiding waarvan werd overeengekomen dat deze zou eindigen op 31 mei 2018 in plaats van 31 december 2017. Door de verhuurder werden de gemaakte afspraken opgenomen in een allonge op de huurovereenkomst en naar de huurder gestuurd ter ondertekening. De huurder reageerde daar aanvankelijk niet op, in ieder geval niet vóór 31 december 2017. De huurder bleek de allonge wel te hebben voorgelegd aan zijn adviseur, maar die zou geadviseerd hebben om stil te zitten zodat vanzelf een huurovereenkomst van 5 + 5 jaar zou ontstaan. De huurder beriep zich vervolgens inderdaad op het ontstaan van een huurovereenkomst met een looptijd van 5 + 5 jaar.

Strijd met de goede trouw

De Voorzieningenrechter ging daar echter niet in mee en overwoog daarbij dat de huurder wist dat de huurovereenkomst per 31 december 2017 zou eindigen en dat het nu juist huurder was geweest die aan verhuurder had gevraagd een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter aan te gaan. Datzelfde geldt voor de verlenging tot 31 mei 2018. Dat is zo ook door verhuurder in de allonge opgenomen. Als huurder het daar niets mee eens was, had hij daarop maar moeten reageren. Huurder mocht zomaar (op advies van zijn adviseur) stilzitten terwijl hij wist dat dan automatisch een huurovereenkomst van 5 + 5 jaar zou ontstaan, met name ook omdat voor huurder duidelijk was dat verhuurder het aangaan van een huurovereenkomst voor 5 + 5 jaar niet voor ogen had. In de gegeven omstandigheden werd het beroep van huurder op (het ontstaan van) termijnbescherming door de Voorzieningenrechter in strijd met de goede trouw geacht.

Hoewel de wet tot uitgangspunt neemt dat bij een huurovereenkomst voor winkelruimte die wordt aangegaan voor 2 jaar of korter, bij een voortgezet gebruik na 2 jaar automatisch een huurovereenkomst voor 5 + 5 jaar ontstaat, blijkt uit de uitspraak van de Voorzieningenrechter dat dit niet in alle gevallen zo is. De specifieke omstandigheden van het geval kunnen leiden tot een uitzondering. Toch blijft het voor een verhuurder oppassen geblazen bij het aangaan van een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter. Hoewel zo’n huurovereenkomst van rechtswege eindigt, verdient het aan te bevelen om dit vóór het verstrijken van de overeengekomen duur ondubbelzinnig duidelijk te maken aan de huurder.

Heeft u vragen over het gebruik van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, neem dan contact op met Mark van Langeveld via mvanlangeveld@bilt.nl.