17 juni 2016
Kort geleden heeft de Hoge Raad[1] een arrest van het Hof Amsterdam[2] bekrachtigd. De casus die aan het arrest ten grondslag lag had betrekking op een te late opzegging van huurder Oracle van een huurovereenkomst met betrekking tot 6.448 m² kantoorruimte, parkeerplaatsen en opslagruimte. Verhuurder Westinvest stelde zich op het standpunt dat de huurovereenkomst werd voortgezet voor de afgesproken termijn van vijf jaar.
In beginsel is een partij die te laat opzegt gebonden aan een nieuwe termijn. Zowel huurder als verhuurder doet er dan ook verstandig aan om de termijnen goed in de gaten te houden.
In de jurisprudentie zijn weliswaar voorbeelden te vinden van gevallen waarin een huurder bij te laat opzeggen niet aan een nieuwe termijn is gebonden, maar dat zijn er niet veel. Deze voorbeelden komen met name voor in ‘lagere’ jurisprudentie en hebben in de regel betrekking op opzeggingen die slechts een paar dagen te laat worden gedaan. In die gevallen werd een beroep van de verhuurder op de omstandigheid dat te laat is opgezegd in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht.
“Het hof overwoog dat bij het honoreren van een beroep van een huurder op de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid moet worden betracht, zeker als het gaat om professionele partijen die over de nodige financiële armslag beschikken.”
Het Hof Amsterdam heeft in het onlangs door de Hoge Raad bekrachtigde arrest geoordeeld dat het beroep van verhuurder Westinvest op de afwezigheid van een tijdige opzegging niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid was. Het hof overwoog dat bij het honoreren van een beroep van een huurder op de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid moet worden betracht, zeker als het gaat om professionele partijen die over de nodige financiële armslag beschikken. Het hof heeft op basis van de feiten en omstandigheden onderzocht of het Westinvest ondubbelzinnig duidelijk was dat Oracle de huurovereenkomst niet wilde voortzetten. Dat was niet het geval. Oracle zit dus aan de nieuwe huurtermijn vast.
Oracle had daarnaast nagelaten tijdig een nieuwe bankgarantie te stellen die voldeed aan art. 8.1 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Bepalingen, op grond waarvan een bankgarantie geen einddatum dient te vermelden. In de door Oracle verstrekte garantie stond niet alleen een einddatum, maar ook de bepaling dat alle aanspraken van verhuurder uiterlijk op datum X de bank moesten hebben bereikt.
Komt huurder zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet na, dan doet verhuurder er goed aan huurder in gebreke te stellen en hem te wijzen op de van toepassing zijnde boeteclausule, zoals Westinvest ook heeft gedaan. Oracle moet Westinvest een boete van € 65.798,13 betalen.
Paula van den Berg, pvandenberg@bilt.nl
[1] HR 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:755.
[2] Hof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3544.
