9 juni 2020 – In een tweetal recente uitspraken over de verschuldigdheid van de huurprijs ingeval van een gedwongen sluiting van het gehuurde vanwege overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronacrisis, werd geoordeeld dat bij een gedwongen sluiting van het gehuurde sprake is van een “gebrek” aan het gehuurde als bedoeld in de wet op grond waarvan de huurder aanspraak heeft op huurprijsvermindering. In een uitspraak in kort geding van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel, sector kanton van 3 juni 2020 werd anders geoordeeld.
Urbana Zwolle B.V. (“Urbana”) huurt vanaf 1 juni 1998 winkelruimte van de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder. Op de huurovereenkomst zijn de ROZ-algemene bepalingen uit 1994 van toepassing. In het gehuurde exploiteert Urbana restaurant, zalen en bowlingbaan. Al enkele jaren liggen Urbana een de voormalige verhuurder met elkaar overhoop over gebreken aan het gehuurde, door de verhuurder uit te voeren onderhoud en herziening van de huurprijs. Op 1 november 2019 gaat de eigendom van het gehuurde over naar de huidige verhuurder. Vanaf dat moment wordt de discussie over de gebreken aan het gehuurde en huurprijsherziening voorgezet met de verhuurder.
Op 12 maart 2020 schort Urbana de betaling van de huur op in afwachting van de uitvoering van onderhoud aan het gehuurde door de verhuurder en huurprijsherziening. Op 22 april 2020 wordt de verhuurder door Urbana gedagvaard waarbij door Urbana wordt gevorderd dat zij de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden kan uitvoeren en de kosten daarvan kan verrekenen met de huurprijs, dat de huurprijs opnieuw wordt vastgesteld en voorts dat de huurprijs met 50% wordt verminderd wegens verminderd huurgenot. Daarnaast vordert Urbana dat zij vanaf 15 maart 2020 in verband met de coronacrisis geen huur is verschuldigd.
Voor wat betreft de vordering van Urbana om geen huur te betalen wegens de gedwongen sluiting van het gehuurde vanwege de coronacrisis overweegt de voorzieningenrechter dat de gedwongen sluiting geen overmacht oplevert als het gaat om de verplichting om huur te betalen. De sluiting van het gehuurde belet op zichzelf niet de betaling van de huur. Er is mogelijk wel sprake van betalingsonmacht, maar die komt voor rekening van de huurder.
De voorzieningenrechter overweegt voorts dat de gedwongen sluiting van het gehuurde als zodanig weliswaar is aan te merken als een gebrek, maar voor zover de gedwongen sluiting aan de huurder is toe te rekenen, toch weer geen sprake is van een gebrek waardoor de huurder ook geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering. In dit verband is van belang dat artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een “gebrek” een staat of eigenschap van de zaak “of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” is waardoor de huurder van het gehuurde niet het genot heeft dat hij mocht verwachten.
Bij de beoordeling voor wiens risico de gedwongen sluiting komt moest volgens de voorzieningenrechter aansluiting worden gezocht bij de algemene bepalingen waarin is bepaald dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die nodig zijn voor de in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf en dat intrekking van die vergunningen geen aanleiding kan geven tot enige actie jegens verhuurder. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarmee contractueel het risico van een gedwongen sluiting van het gehuurde bij de huurder neergelegd, als gevolg waarvan ook geen aanspraak bestaat op huurprijsvermindering.
De uitspraak voelt onredelijk aan en komt gekunsteld over. De gedwongen sluiting van het gehuurde volgt immers uit overheidsmaatregelen in het kader van de bestrijding van de COVID-19 pandemie. Met enige vergunning om in het gehuurde een bedrijf te exploiteren heeft dat niets van doen; er is sprake van een generieke gedwongen sluiting van (onder meer) horecabedrijven. Niet valt in te zien dat het risico van een dergelijke sluiting geheel bij de huurder zou moeten liggen.
Heeft u vragen over de gevolgen van overheidsmaatregelen ter bestrijding van de COVID-19 pandemie in relatie tot een huurovereenkomst, neem dan contact op met Paula van den Berg via pvandenberg@bilt.nl of Mark van Langeveld via mvanlangeveld@bilt.nl.
