31 maart 2021 – De vereniging van eigenaars (“VvE”) is een rechtspersoon waarop de wettelijke bepalingen met betrekking tot besluitvorming bij rechtspersonen van toepassing zijn. Als het gaat om besluitvorming van organen van rechtspersonen, bepaalt de wet dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten nietig is. Een nietig besluit is non-existent; het besluit geldt als niet genomen.
Zo geldt voor de VvE bijvoorbeeld op grond van de wet dat de vergadering van eigenaars bevoegd is regels te stellen met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw. Als het bestuur van de VvE daarover een besluit zou nemen in plaats van de algemene vergadering, is dat besluit nietig. Het bestuur van de VvE is daartoe volgens de wet niet bevoegd zodat het besluit in strijd met de wet is.
Een besluit is vernietigbaar (a) wegens strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid of (c) wegens strijd met een reglement. Als het gaat om strijd met de redelijkheid en billijkheid verwijst de wet naar het wettelijke uitgangspunt dat de rechtspersoon en degenen die bij zijn organisatie zijn betrokken, zich jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. De vernietiging van een besluit dient door de rechter te worden uitgesproken.
De vernietigbaarheid van een besluit van een vergadering van eigenaars kwam onlangs aan de orde in een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland. De kwestie handelde over een appartementsgebouw dat was gesplitst in woonruimte en bedrijfsruimte. De eigenaar van een bedrijfsruimte wilde een deel van het appartement ombouwen tot woonruimte en vroeg de vergadering van eigenaars daarmee in te stemmen. In het vooroverleg dat de betrokken appartementseigenaar had met de secretaris van het bestuur van de VvE werd door de secretaris geadviseerd het voorstel uit te breiden omdat er dan meer kans zou bestaan op instemming door de vergadering van eigenaars.
De appartementseigenaar ging daarin niet mee; hij deed weliswaar een nieuw voorstel, maar zonder de door de secretaris van de VvE geadviseerde uitbreiding. Door de secretaris werd vervolgens tijdens de vergadering van eigenaars een flyer uitgedeeld met de voorwaarden van het verzoek waarover gestemd zou worden. Die voorwaarden waren uitgebreider dan het voorstel dat door de appartementseigenaar zelf werd gedaan. Het verzoek van de appartementseigenaar werd door de algemene vergadering afgewezen.
De appartementseigenaar stapte naar de rechter en vorderde (onder meer) de vernietiging van het besluit van de algemene vergadering. In het vonnis overwoog de rechter hierover dat tijdens de vergadering – zonder medeweten van de appartementseigenaar – flyers werden uitgedeeld met (aanvullende) voorwaarden voor aanvaarding van het voorstel van de appartementseigenaar. Omdat een aantal appartementseigenaren niet aanwezig waren bij de vergadering en daarvoor een machtiging hadden afgegeven, waren deze leden niet in de gelegenheid om kennis te nemen van de (aanvullende) voorwaarden terwijl degene die zij hadden gemachtigd wel hebben gestemd op basis van die aanvullende voorwaarden. Naar het oordeel van de Rechtbank kan het dan ook niet worden uitgesloten dat de volmachten op onjuiste wijze zijn gebruikt zodat de stemming in zoverre mogelijk niet correct is verlopen.
Hierdoor is naar het oordeel van de Rechtbank door het bestuur van de VvE bij de besluitvorming zodanig onzorgvuldig gehandeld dat dit in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden geacht. Het besluit is daarom naar het oordeel van de Rechtbank vernietigbaar.
Heeft u vragen over besluitvorming binnen de VvE? Neem dan contact op met Mark van Langeveld via mvanlangeveld@bilt.nl.