10 april 2017
Onlangs heeft het Gerechtshof Den Haag een uitspraak gedaan over de afrekening servicekosten bij de huur van kantoorruimte, ofwel zogenaamde 230a-bedrijfsruimte. Hoe zit het ook alweer met het voorschot servicekosten en de afrekening daarvan? In het ROZ-model (juli 2003) is bepaald dat de huurder naast de huur, een voorschot voor bijkomende leveringen en diensten is verschuldigd. De uiteindelijke vergoeding wegens bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald aan de hand van de systematiek als omschreven in artikel 16 van de algemene bepalingen, dat wil zeggen met toepassing van een systeem van voorschotbedragen met latere verrekeningen.
De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt volgens de algemene bepalingen door de verhuurder bepaald aan de hand van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Als het gehuurde behoort tot een complex, stelt de verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van de huurder komend aandeel in de kosten van de leveringen en diensten vast. Verder verstrekt de verhuurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van leveringen en diensten met vermelding van de wijze van berekening daarvan en – voor zover van toepassing – het aandeel van huurder daarin. Wat volgens dat overzicht rekening houdend met de voorschottenbetalingen door de huurder te weinig is betaald, dient binnen een maand te worden bijbetaald. Verder heeft de verhuurder het recht het door de huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding voor leveringen en diensten tussentijds aan te passen aan de hand van de door hem verwachte kosten.
In het geval waarover het Gerechtshof Den Haag moest beslissen, werd 75m2 230a-bedrijfsruimte in een multi tenantgebouw met ingang van 2003 verhuurd voor een aanvangshuurprijs van € 344,77 per maand te vermeerderen met een bedrag van € 128,19 per maand als voorschot voor leveringen en diensten. Van dit laatste bedrag werd bij aanvang van de huurovereenkomst door de verhuurder een specificatie verstrekt aan de huurder. Nu werden vóór het jaar 2011 door de verhuurder geen jaarlijkse afrekeningen van de servicekosten aan de huurder verstrekt. Over het jaar 2011 werd voor het eerst een eindafrekening verstrekt die uitkwam op een totaalbedrag van € 16.585,32, terwijl over dat jaar door de huurder voor een totaalbedrag van € 1.697,85 aan voorschotten werd betaald. Vervolgens verhoogde de verhuurder het voorschot voor de leveringen en diensten tot een bedrag van € 400,75 per maand.
De huurder verzette zich hiertegen en beriep zich op dwaling; als bij het aangaan van de huurovereenkomst voor de huurder duidelijk was geweest dat een dergelijk hoog bedrag aan kosten voor leveringen en diensten verschuldigd zou zijn (circa € 220 per m2/jaar in plaats van circa € 20 per m2/jaar zoals door de verhuurder gespecificeerd bij aanvang van de huurovereenkomst), was de huurder de huurovereenkomst niet aangegaan, althans niet onder dezelfde voorwaarden. Op grond van dwaling verzocht de huurder de rechter om de huurovereenkomst te vernietigen, voor dat gedeelte dat betrekking heeft op de verplichting om de hogere servicekosten te betalen.
In eerste instantie is de Rechtbank meegegaan in het beroep van de huurder op dwaling. De Rechtbank heeft het beroep op dwaling opgevat als een verzoek om de inhoud van de huurovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat door de huurder worden gelden door de dwaling, welk nadeel vervolgens door de Rechtbank kan worden becijferd als het verschil tussen een redelijke vergoeding voor leveringen en diensten en de vergoeding die de verhuurder op grond van de eindafrekening over 2011 van de huurder vorderde. In hoger beroep ging het Gerechtshof hierin mee. Wat de hoogte van die redelijke vergoeding betreft, kwam de Rechtbank aan de hand van het onderzoek van een deskundige uit op een redelijke vergoeding van € 44 per m2/jaar. Dat de werkelijke kosten van leveringen en diensten voor de verhuurder vele malen hoger waren en dat het voorschotbedrag dat bij aanvang van de huurovereenkomst ten behoeve van de huurder werd gespecificeerd, niet kostendekkend was, achtte de Rechtbank niet van belang. Het Gerechtshof bevestigde het oordeel van de Rechtbank.
Niet zelden wordt de eindafrekening servicekosten ruimschoots na het verstrijken van het jaar waarop deze betrekking heeft aan de huurder verstrekt waarbij de huurder ook nog eens voor verassingen komt te staan als het gaat om het bij te betalen bedrag. Een beroep op dwaling ligt dan op de loer. Het verdient als verhuurder dan ook aanbeveling om steeds tijdig de eindafrekening op te maken en aan de huurder te verstrekken en ook steeds tijdig over te gaan tot het aanpassen van het voorschotbedrag als daartoe aanleiding bestaat.
Mark van Langeveld, mvanlangeveld@bilt.nl
