23 maart 2020 – De uitbraak van COVID-19 houdt de wereld al enkele weken in zijn greep en leidt steeds vaker tot juridische vragen, bijvoorbeeld als het gaat om overmacht en de vraag of een huurder die zich geconfronteerd ziet met sluiting van zijn bedrijf, de betaling van huur kan opschorten met een beroep op overmacht. Nu is sprake van overmacht (ofwel niet-toerekenbare tekortkoming in de nakoming) als het voor een contractspartij blijvend onmogelijk is om zijn contractuele prestatie te verrichten; bijvoorbeeld de betaling van huur als het gaat om een huurder. Ofat een contractuele prestatie blijvend onmogelijk kan worden verricht, is afhankelijk van verschillende omstandigheden.
Vooropgesteld moet worden dat de uitbraak van COVID-19 c.q. de coronacrisis op zichzelf geen overmacht oplevert. Het gaat om de maatregelen die naar aanleiding daarvan worden genomen. Zo is bij een overheidsmaatregel die dwingt tot sluiting van bijvoorbeeld cafés en restaurants om de verdere verspreiding van het coronavirus te voorkomen sprake van een juridische onmogelijkheid om een café en restaurant nog te exploiteren. Als het gaat om de contractuele prestaties van een huurder en verhuurder, geldt dat deze laatste (het genot van) het gehuurde aan een huurder ter beschikking moet stellen, waartegenover staat dat de huurder de huurprijs aan de verhuurder moet betalen. In het algemeen geldt dat de huurder de betaling van de huur mag opschorten als de verhuurder zijn contractuele verplichtingen niet (goed) nakomt, bijvoorbeeld omdat sprake is van een gebrek waardoor de huurder niet van het genot van het gehuurde heeft dat hij mag verwachten.
Nu omschrijft de wet het begrip “gebrek” als “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”. Bij het begrip “gebrek” lijkt het vooral om het gehuurde zelf te gaan en wat de huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden ruimte zoals de ruimte die hij huurt, maar de toepassing is ruimer. Uit de parlementaire geschiedenis van de totstandkoming van de gebrekenregeling in het huurrecht volgt echter dat “een (onvoorziene) overheidsmaatregel” ook als gebrek is aan te merken omdat daardoor het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt.
Op grond van de gebrekenregeling is de verhuurder verplicht op verzoek van de huurder een gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. Gaat de verhuurder niet over tot herstel van een gebrek, dan kan de huurder daar zelf voor zorgdragen en de redelijke kosten daarvan verhalen op de verhuurder en eventueel verrekenen met de huurprijs. Daarnaast kan de huurder aanspraak maken op vermindering van de huurprijs voor de periode dat hij niet het volle huurgenot van het gehuurde heeft vanwege het bestaan van het gebrek.
Als een overheidsmaatregel die dwingt tot sluiting van cafés en restaurants wordt aangemerkt als een gebrek zal de verhuurder noch de huurder dat gebrek kunnen verhelpen. Heeft de huurder dan wel aanspraak op huurprijsvermindering? In de algemene bepalingen bij de ROZ-huurovereenkomst wordt die mogelijkheid uitgesloten; de verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder heeft geen aanspraak op huurprijsvermindering, noch op verrekening van kosten voor herstel van het gebrek.
Nu is in ons rechtsstelsel een belangrijke plaats weggelegd voor de redelijkheid en billijkheid, waarbij de redelijkheid en billijkheid beperkend kan werken. Zo bepaalt de wet dat een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing is “voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.” Een huurder zou zich met een beroep op deze bepaling dan ook op het standpunt stellen dat een beroep van de verhuurder op het bepaalde in de algemene bepalingen waarin een aanspraak op huurprijsvermindering ingeval van een gebrek wordt uitgesloten in de gegeven omstandigheden (lees: de coronacrisis) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Hoe een rechter daarover zal oordelen zal naar verwachting in de nabije toekomst uit de rechtspraak blijken.
Heeft u vragen over de gevolgen van maatregelen in het kader van de bestrijding van de COVID-19 pandemie, neemt dan contact op met Paula van den Berg via pvandenberg@bilt.nl of Mark van Langeveld via mvanlangeveld@bilt.nl.
