Geen onderdeel van een categorie

COVID-19 en overmacht

By 23 maart 2020 No Comments

23 maart 2020 – De uitbraak van COVID-19 houdt de wereld al enkele weken in zijn greep en leidt steeds vaker tot juridische vragen, bijvoorbeeld als het gaat om overmacht en de vraag of een huurder die zich geconfronteerd ziet met sluiting van zijn bedrijf, de betaling van huur kan opschorten met een beroep op overmacht. Nu is sprake van overmacht (ofwel niet-toerekenbare tekortkoming in de nakoming) als het voor een contractspartij blijvend onmogelijk is om zijn contractuele prestatie te verrichten; bijvoorbeeld de betaling van huur als het gaat om een huurder. Dat een contractuele prestatie blijvend onmogelijk kan worden verricht, kan afhankelijk zijn van verschillende omstandigheden.

Vooropgesteld moet worden dat de uitbraak van COVID-19 op zichzelf geen overmacht oplevert. Het gaat om de maatregelen die naar aanleiding daarvan worden genomen. Zo is bij een overheidsmaatregel die dwingt tot sluiting van bijvoorbeeld cafés en restaurants om de verdere verspreiding van het coronavirus te voorkomen sprake van een juridische onmogelijkheid om een café en restaurant nog te exploiteren. Als het gaat om de contractuele prestaties van een huurder en verhuurder, geldt dat deze laatste (het genot van) het gehuurde aan een huurder ter beschikking moet stellen, waartegenover staat dat de huurder de huurprijs aan de verhuurder moet betalen. In het algemeen geldt dat de huurder de betaling van de huur mag opschorten als de verhuurder zijn contractuele verplichtingen niet (goed) nakomt, bijvoorbeeld omdat sprake is van een gebrek waardoor de huurder niet van het genot van het gehuurde heeft dat hij mag verwachten.

Nu omschrijft de wet het begrip “gebrek” als “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”. Bij het begrip “gebrek” gaat het dus vooral om het gehuurde zelf en wat de huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden ruimte zoals de ruimte die hij huurt. Een overheidsmaatregel die dwingt tot sluiting van bijvoorbeeld cafés en restaurants om de verdere verspreiding van het coronavirus te voorkomen is – hoe onfortuinlijk ook voor de betrokken exploitant/huurder – niet aan te merken als een “gebrek” in de zin van de wet. Een gedwongen sluiting levert dan ook voor de betrokken huurder geen overmacht op in zijn rechtsverhouding tot de verhuurder en vormt dus geen aanleiding om de betaling van huur op te schorten.

Dat bijvoorbeeld een overheidsmaatregel die dwingt tot sluiting van bijvoorbeeld cafés en restaurants geen “gebrek” oplevert, wordt ook bevestigd in de wet zelf doordat daarin expliciet is bepaald dat “een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht” geen gebrek oplevert in de zin van de wet. Bij een overheidsmaatregel die dwingt tot sluiting van bijvoorbeeld cafés en restaurants, wordt de exploitant/huurder in feite in zijn genot gestoord door de overheid.

Dat de exploitant zich geconfronteerd ziet met sluiting van zijn bedrijf uit hoofde van een overheidsmaatregel en daarmee niet langer in staat is de huur te betalen, levert – opnieuw, hoe onfortuinlijk ook – evenmin overmacht op in de rechtsverhouding tussen huurder en verhuurder. Er is in dat geval immers sprake van betalingsonmacht en niet van betalingsovermacht. Als betalingsonmacht zou worden aangemerkt als overmacht, zou iedere huurder zich daarop kunnen beroepen als de huur om welke reden dan ook niet langer kan worden betaald. In het algemeen geldt dan ook dat overheidsmaatregelen om de verdere verspreiding van het coronavirus te voorkomen niet leiden tot overmacht voor de huurder in zijn rechtsverhouding met de verhuurder.

Heeft u juridische vragen over de (juridische) gevolgen van COVID-19, neem dan contact op met Mark van Langeveld op mvanlangeveld@bilt.nl of Paula van den Berg op pvandenberg@bilt.nl.