29 mei 2020 – Op 27 mei jl. heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland uitspraak gedaan over huurprijsvermindering als gevolg van de coronacrisis. Het is de eerste uitspraak over huurprijsvermindering naar aanleiding van een gedwongen sluiting van het gehuurde vanwege de coronacrisis.
Door vastgoedbelegger Sigismund werd een kort geding aanhangig gemaakt tegen Inbev die van Sigismund bedrijfsruimte huurt. In de bedrijfsruimte die door Inbev wordt onderverhuurd, wordt een bruin café geëxploiteerd. Op de huurovereenkomst tussen Inbev en Sigismund zijn de algemene bepalingen van het ROZ-model 1980 van toepassing.
Naar aanleiding van de gedwongen sluiting van horecagelegenheden heeft Inbev pandeigenaren waaronder Sigismund geïnformeerd over het voornemen om betaling van de huur van de maand april 2020 uit te stellen om daarmee huurders en afnemers te ondersteunen in de coronacrisis. Sigismund heeft aangegeven hier niet mee in te stemmen aangezien zij als relatief kleine vastgoedbelegger voor haar bedrijfsvoering afhankelijk is van de door Inbev verschuldigde huur. Inbev heeft aangekondigd tweederde van de huur over de maanden april en mei 2020 te zullen voldoen en dit ook gedaan. Verder overleg tussen Sigismund en Inbev heeft niets opgeleverd naar aanleiding waarvan Sigismund een incasso kort geding tegen Inbev aanhangig heeft gemaakt om integrale betaling van de huur af te dwingen.
In het kort geding heeft Inbev zich primair beroepen op huurprijsvermindering wegens het bestaan van een gebrek aan het gehuurde als gevolg van de gedwongen sluiting van het café door de overheidsmaatregelen ter bestrijding van het coronavirus. Daarnaast heeft Inbev zich beroepen op onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid.
Sigismund heeft bestreden dat sprake is van een gebrek en zich verder op het standpunt gesteld dat huurprijsvermindering in de algemene bepalingen is uitgesloten aangezien daarin is bepaald dat de huur “zonder enige korting, aftrek, of compensatie” dient te worden voldaan.
Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis van het huidige wettelijke gebrekenregeling, is de voorzieningenrechter van oordeel dat het missen van huurgenot door de gedwongen sluiting inderdaad is aan te merken als een ‘gebrek’ dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Voor wat betreft het beroep van Sigismund op de algemene bepalingen, oordeelt de voorzieningenrechter dat daarvan een aanspraak op huurprijsvermindering niet is uitgesloten. Hierbij is van belang dat de wettelijke gebrekenregeling in 2003 werd ingevoerd zodat daarmee in de het ROZ-model 1980 nog geen rekening kon worden gehouden. In latere ROZ-modellen werd expliciet bepaald dat een huurder geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering ingeval sprake is van een gebrek. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter sluit het ROZ-model 1980 een aanspraak op huurprijsvermindering niet uit. Het werd Inbev dan ook toegestaan om slechts tweederde van de huur te betalen.
Hoewel de voorzieningenrechter in de uitspraak niet meer inhoudelijk is ingegaan op het beroep van Inbev op onvooziene omstandigheden werd wel overwogen dat “het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd”. Met name deze laatste zinsnede is interessant in relatie tot de ROZ-modellen van ná invoering van de wettelijke gebrekenregeling.
Een gedwongen sluiting als gevolg van een overheidsmaatregel is aan te merken als een ‘gebrek’. Als het gebrek niet wordt opgeheven (of kan worden opgeheven) bestaat volgens de gebrekenregeling aanspraak op huurprijsvermindering. Van deze wettelijke regeling kan echter worden afgeweken, zoals ook in latere ROZ-modellen wordt gedaan door te bepalen dat een huurder geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek. Dit zou betekenen dat als een gedwongen sluiting van het gehuurde is aan te merken als een gebrek en contractueel is bepaald dat als gevolg daarvan geen aanspraak bestaat op huurprijsvermindering, partijen dit kennelijk hebben verdisconteerd in de huurovereenkomst. Als gevolg daarvan kan geen sprake kan zijn van onvoorziene omstandigheden.
We zullen moeten wachten op een uitspraak over huurprijsvermindering als gevolg van een gedwongen sluiting op basis van een meer recent ROZ-model om te weten of de rechter daar ook zo over denkt.
Heeft u vragen over de gevolgen van overheidsmaatregelen ter bestrijding van het coronavirus in relatie tot huurovereenkomsten, neem dan contact op met Paula van den Berg via pvandenberg@bilt.nl of Mark van Langeveld via mvanlangeveld@bilt.nl.
