Geen onderdeel van een categorie

Afweging belangen belegger vs. huurder

By 14 april 2019 No Comments

Onlangs speelde voor het Hof in ‘s-Hertogenbosch een zaak waarbij een belegger/verhuurder een huurder van bedrijfsruimte wilde verplaatsen om vervolgens de vrij gekomen bedrijfsruimte als onderdeel van een groter geheel langdurig te verhuren tegen een hogere huurprijs. Het ging om een slagerij, dus de huur van winkelruimte. De belegger/verhuurder zag meer brood in verhuur van de gehele winkelruimte waar de slagerij deel van uitmaakte aan een supermarktformule. De belegger/verhuurder heeft daarom de huurovereenkomst met betrekking tot de slagerij opgezegd.
De huurder gaf te kennen niet in te stemmen met opzegging van de huurovereenkomst. Omdat sprake is van winkelruimte moet de rechter bepalen of de huurovereenkomst eindigt als gevolg van de opzegging. De rechter weegt daarbij de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar af. Daartoe had de verhuurder aangevoerd dat zij de winkelruimte tegen een hogere huurprijs, langdurig kon verhuren aan een kapitaalkrachtige huurder. Zowel de Rechtbank als het Hof ging daar echter niet in mee.

Wat de hogere huuropbrengst betreft, had de verhuurder dat onvoldoende aannemelijk gemaakt. Ook had de verhuurder aangevoerd dat langdurige verhuur van het geheel zouden leiden tot een hogere (beleggings)waarde van de winkelruimte, maar omdat geen sprake was van concrete verkoopplannen gingen Rechtbank en Hof daar niet in mee.

Ook het argument dat verhuurder belang zou hebben bij langdurige verhuur aan een kapitaalkrachtige partij haalde het niet. De huidige huurder was immers als zo’n 19 jaar een goede en solvabele huurder. Bovendien was ook de huidige huurder bereid om het gehuurde nog langdurig te huren.

Door de huurder werd aangevoerd dat al zo’n 19 jaar – als familiebedrijf – een succesvolle slagerij in het gehuurde werd geëxploiteerd en in de afgelopen jaren nog diverse investeringen in het gehuurde waren gedaan. Door huurder was goodwill opgebouwd in het gehuurde doordat klanten de slagerij goed wisten te bereiken. De argumenten van huurder gaven bij Rechtbank en Hof de doorslag. Bij een afweging van het belang van verhuurder en huurder, woog het belang van huurder bij voorzetting van de slagerij in in het gehuurde zwaarder dan het belang van verhuurder bij verhuur van het geheel aan een supermarktformule.

Het komt wel vaker voor dat een verhuurder een huurder wil verplaatsen omdat verhuur van ruimte aan een derde lucratiever is. Bij de verhuur van winkelruimte ligt dat wat lastiger omdat de regelgeving de huurder van winkelruimte meer bescherming biedt dan de huurder van kantoorruimte. Bij de huur van winkelruimte komt het aan op een afweging van het belang van huurder bij voorzetting van de huurovereenkomst en het belang van de verhuurder bij verhuur aan een derde. Het verplaatsen van een huurder is echter niet onmogelijk.

Heeft u vragen over het verplaatsen van huurders? Neem dan contact op met Paula van den Berg via pvandenberg@bilt.nl.