Geen onderdeel van een categorieProfile

Tegenvallende bezoekersaantallen als gebrek

31 maart 2016

Eind 2015 speelde voor de Rechtbank Midden-Nederland een zaak waarin Coltex (van de kledingmerken Steps en Superstar), huurder van een aantal units winkelruimte in winkelcentrum ’t Circus in Almere vernietiging van de huurovereenkomsten vorderde wegens leegstand en teleurstellende bezoekersaantallen in het winkelcentrum. Mogen nu tegenvallende bezoekersaantallen als een gebrek worden gezien?

Reeds in 2008 heeft de Hoge Raad zich al eens uitgelaten in een soortgelijke zaak. Perry Sport en een aantal andere huurders van winkelruimte in winkelcentrum Amicitia in Amersfoort beriepen zich op het bestaan van een gebrek wegens tegenvallende bezoekersaantallen van het winkelcentrum. Door de verhuurder/exploitant werd Amicitia gepresenteerd als ‘hoogwaardig in te vullen’ met winkels en horecabedrijven met huurprijzen vergelijkbaar met A1-locaties. Amicitia zou volgens de verhuurder/exploitant een ‘trekpleister’ voor het winkelende publiek worden. Het winkelcentrum werd echter geen succes. Er vertrokken huurders en vrijgekomen winkelruimte werd tegen aanzienlijk lagere huurprijzen opnieuw verhuurd. Als gevolg hiervan vorderde Perry Sport en enkele andere huurders ontbinding van de huurovereenkomst, verlaging van de huur en restitutie van te veel betaalde huur.

In de procedure werd geoordeeld dat indien een gehuurd object deel uitmaakt van een groter geheel, negatieve eigenschappen of omstandigheden die betrekking hebben op een ander gedeelte, ook van invloed kunnen zijn op het gehuurde object zelf. Daarbij moet het dan wel gaan om negatieve eigenschappen of omstandigheden waarmee de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening behoefde te houden. Tegenvallende bezoekersaantallen kunnen in beginsel niet kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin van het huurrecht en kunnen dan ook niet kunnen worden afgewenteld op de verhuurder. Dit zou slechts anders kunnen zijn indien de achterblijvende bezoekersaantallen het gevolg zijn van concrete gebreken aan het gehuurde object zelf of het groter geheel waarvan het deel uitmaakt, waarop huurders niet bedacht hadden behoeven te zijn.

“Tegenvallende bezoekersaantallen kunnen in beginsel niet kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin van het huurrecht en kunnen dan ook niet kunnen worden afgewenteld op de verhuurder.”

In de zaak die voor de Rechtbank Midden-Nederland speelde over winkelcentrum ’t Circus in Almere volgde een soortgelijk oordeel, In die zaak vorderde Coltex ontbinding van de huurovereenkomsten van winkelunits in winkelcentrum ’t Circus in Almere wegens onvoorziene omstandigheden bestaande uit tegenvallende bezoekersaantallen van het winkelcentrum. Naar het oordeel van Coltex bleef haar omzet achter vanwege de onvoldoende bezoekersaantallen die weer werden veroorzaakt door leegstand in het winkelcentrum. Die leegstand zou verhuurder Corio zijn toe te rekenen omdat zij onvoldoende moeite zou hebben gedaan om winkelunits in ’t Circus te verhuren. Volgens Corio was de leegstand echter het gevolg van de economische crisis en het achterblijven van bevolkingsgroei in Almere, hetgeen haar niet zou kunnen worden toegerekend.

“Zeker professionele of bedrijfsmatige partijen worden geacht daar rekening mee te houden. Dit kan worden beschouwd als het normale ondernemersrisico.”

Volgens de Rechtbank moest echter vooropgesteld worden dat een economische teruggang of malaise in het licht van een 10-jarige huurovereenkomst in zijn algemeenheid geen onvoorziene omstandigheden oplevert. Zeker professionele of bedrijfsmatige partijen worden geacht daar rekening mee te houden. Dit kan worden beschouwd als het normale ondernemersrisico. De Rechtbank vervolgde dat indien een volledige bezetting van ’t Circus voor de huurders van doorslaggevende betekenis was geweest bij het aangaan van de huurovereenkomst, zij daarover iets had moeten laten opnemen in de huurovereenkomst.

In het algemeen zullen verhuurders winkellocaties als ‘aantrekkelijk’ en ‘kansrijk’ aanprijzen. Voor zover daarover geen specifieke afspraken worden vastgelegd in de huurovereenkomst, zal het risico dat dergelijke ‘beloften’ niet waargemaakt (kunnen) worden, voor rekening van de huurder komen.

Mark van Langeveld, mvanlangeveld@bilt.nl