Profile

Scholieren als gebrek

10 april 2017

In november 2016 speelde voor de Rechtbank Rotterdam een zaak over de huur van 230a-bedrijfsruimte in het World Trade Center (WTC) te Rotterdam. Sedert 2012 huurde een advocatenkantoor kantoorruimte in het WTC te Rotterdam. Vanaf 2014 werd op dezelfde verdieping voor de duur van twee jaar kantoorruimte verhuurd aan de Hogeschool Rotterdam.

De aanwezigheid van de Hogeschool Rotterdam en dan met name scholieren van de Hogeschool op de verdieping waarop ook het advocatenkantoor was gevestigd, leidde bij deze laatste tot overlast. Naar aanleiding hiervan stelde het advocatenkantoor dat sprake was van een beperking van haar huurgenot en schortte de huurbetaling gedeeltelijk op. Het advocatenkantoor beriep zich er daarbij op dat het WTC te Rotterdam destijds als volgt was aangeprezen:

“De perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen. Van hoogwaardige kantoorruimte tot high tech vergaderzalen, winkels, horeca en een uitgebreid pakket aan aanvullende dienstverlening. (…) Van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten. En dat krijgt u dus ook. Kantoorhouden in World Trade Center Rotterdam betekent niet alleen een representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam. U heeft ook de beschikking over de vele zakelijke faciliteiten in en om het gebouw, zoals het congrescentrum, diverse horeca en de WTC Business Club”.

Het advocatenkantoor stelde zich op het standpunt dat de aanwezigheid van scholieren in het WTC Rotterdam afbreuk doet aan de uitstraling en het doel (kantoorruimte) van het WTC. De aanwezigheid van scholieren leidde ook tot overlast, waardoor het gehuurde niet langer aan het advocatenkantoor het genot kon verschaffen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. De Rechtbank ging hierin mee en oordeelde dat de aanwezigheid van scholieren inderdaad een gebrek opleverde.

Als ruimte wordt gehuurd in het kantoorgebouw als het WTC dat wordt aangeprezen als “de perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen” en waarvoor een forse huurprijs is verschuldigd, behoeft de huurder volgens de Rechtbank niet te verwachten dat in dat gebouw en sterker nog, op dezelfde verdieping, in grote getale scholieren rondlopen. Die scholieren hoeven op zich niets bijzonders te doen om tot het oordeel te komen dat sprake is van een gebrek, aldus de Rechtbank. Het advocatenkantoor was dan ook gerechtigd om huurprijsvermindering te vorderen.

In multi-tenantgebouwen met een grote diversiteit aan functies en bedrijven c.q. huurders, is het voor een verhuurder dan ook van belang dat de activiteiten van verschillende huurders steeds zorgvuldig op elkaar worden afgestemd om te voorkomen dat een huurder zich beroept op het bestaan van een gebrek wegens de activiteiten van een andere huurder.

Mark van Langeveld, mvanlangeveld@bilt.nl