Profile

Niet onder alle omstandigheden een exploitatieverplichting

6 december 2016

In een uitspraak van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam van eerder dit jaar werd ingegaan op de afdwingbaarheid van een in de huurovereenkomst met betrekking tot winkelruimte opgenomen exploitatieverplichting. In het betreffende geval had de huurder van winkelruimte bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van de verkoop van sportschoenen en -kleding in winkelcentrum ‘Stadsplein’ in Spijkenisse zich jegens de verhuurder (onder meer) verplicht om ‘het gehuurde, geheel volgens de bestemming daarvan ingericht en voor het publiek geopend te houden ten tijde van de collectieve opening van het winkelcentrum voor het publiek’.

Vanwege teleurstellende verkoopresultaten heeft de huurder op enig moment gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zijn winkel gesloten en de exploitatie stopgezet. Om precedentwerking te voorkomen werd door de verhuurder een kort geding aanhangig gemaakt waarin nakoming van de exploitatieverplichting werd gevorderd.

Daarbij werd door de huurder aangevoerd dat de teleurstellende verkoopresultaten mede zijn ontstaan door leegloop van huurders uit het winkelcentrum. Zo waren enkele ‘publiekstrekkers’ uit het winkelcentrum vertrokken hetgeen zou leiden tot verpaupering van het winkelcentrum. Juist om verpaupering tegen te gaan, vorderde de verhuurder nakoming van de exploitatieverplichting door de huurder.

“Van een huurder kan niet worden verwacht dat een exploitatieverplichting onder alle omstandigheden wordt nagekomen.”

Volgens de Voorzieningenrechter was voldoende aannemelijk geworden dat sprake was van een verliesgevende exploitatie bij huurder. “Gelet op de erkende leegstand in het winkelcentrum, waardoor nu eenmaal de loop eruit raakt, ligt dat ook in de rede”, aldus door Voorzieningenrechter. Onder die omstandigheden kan van een huurder niet worden verwacht dat een exploitatieverplichting onder alle omstandigheden wordt nagekomen. In ieder geval kan niet van een huurder worden verlangd dat hij zich verder in de schulden steekt om aan een exploitatieverplichting te voldoen, aldus de Voorzieningenrechter.

In zijn uitspraak liet de Voorzieningenrechter in het midden voor wiens risico leegstand in het winkelcentrum moet komen. Uit de uitspraak zelf volgt echter dat leegstand voor risico van de verhuurder komt. In dat geval kan de nakoming van een exploitatieverplichting door een huurder dus niet zonder meer worden afgedwongen.

Mark van Langeveld, mvanlangeveld@bilt.nl

Rechtbank Roterdam 6 januari 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:1256.