18 januari 2016
De Hoge Raad heeft in een recent arrest bepaald dat tussen een verhuurder en bemiddelaar snel sprake is van een bemiddelingsovereenkomst, zelfs als de verhuurder geen bemiddelingskosten betaalt. Gevolg van deze uitspraak is dat de bemiddelaar geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening mag brengen.
Bij de verhuur van woonruimte wordt vaak gebruik gemaakt van een bemiddelaar c.q. verhuurmakelaar die huurder en verhuurder met elkaar in contact brengt en daarvoor kosten (courtage) in rekening brengt. In beginsel is het daarbij verboden om courtage bij zowel de huurder als verhuurder in rekening te brengen. Een bemiddelaar kan in beginsel niet tegelijkertijd optreden voor twee partijen, de belangen van partijen zijn immers anders.
Op grond van artikel 7:427 jo. 7:417 lid 4 BW kunnen bij een huurder geen bemiddelingskosten in rekening worden gebracht indien:
de huurder consument is;
het gehuurde zelfstandige woonruimte betreft (dus geen kamerverhuur);
de bemiddelaar in opdracht van beide partijen opereert (tweezijdige lastgeving).
Recente casus
Op 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over het verbod van dubbele courtage. De zaak ging om een huurster die courtagekosten terugvorderde van het bemiddelingsbureau. De huurster stelde zich op het standpunt dat zij geen bemiddelingsovereenkomst met het bureau was overeengekomen, ondanks dat zij zich bij het bemiddelingsbureau had ingeschreven en met de courtagevoorwaarden had ingestemd. Volgens huurster zou alles erop wijzen dat het bureau namens de verhuurder optrad (eenzijdige lastgeving tussen het bemiddelingsbureau en verhuurder).
Het bemiddelingsbureau stelde hiertegenover dat het omgekeerde het geval was. Zij zou alleen met de huurster een bemiddelingsovereenkomst zijn overeengekomen, en niet met de verhuurder (eenzijdige lastgeving tussen het bemiddelingsbureau en huurster). Het bureau was immers met de verhuurder overeengekomen dat het bureau met de woonruimte via diverse media mocht adverteren, zonder dat het bureau daarvoor bemiddelingskosten bij verhuurder in rekening zou brengen. In de advertenties waren alleen de contactgegevens van het bureau vermeld.
Tweezijdige bemiddelingsovereenkomst
De Hoge Raad oordeelde dat de werkwijze van het bureau ervoor zorgt dat de verhuurder en potentiële huurder niet rechtstreeks met elkaar in contact kunnen komen. De advertentie vermeldde namelijk niet wie de verhuurder was en wat diens contactgegevens waren. Huurster moest hierdoor accepteren dat het bureau bemiddelde, zodat tussen huurster en het bemiddelingsbureau kan worden gesproken van een bemiddelingsovereenkomst.
Daarnaast was volgens de Hoge Raad ook tussen de verhuurder en het bureau sprake van een bemiddelingsovereenkomst, omdat de bemiddelaar in opdracht of met goedvinden van de verhuurder woonruimte te huur aanbood op diverse media. Daar ligt direct een opdracht in besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen. Dat de verhuurder geen courtage hoeft te betalen is dan niet van belang. Het ontstaan van een aanspraak op een vergoeding of courtage is namelijk geen noodzakelijke voorwaarde voor een bemiddelingsovereenkomst. De Hoge Raad kwam tot de conclusie dat in dit geval sprake is van een tweezijdige bemiddelingsovereenkomst, waardoor bij huurster, gelet op de wettelijke regeling, geen courtage in rekening mocht worden gebracht.
Volgens deze uitspraak is er niet zozeer sprake van een verbod op dubbele courtage, maar een verbod op huurderscourtage bij tweezijdige bemiddeling. Het doet niet ter zake of de verhuurder al dan niet een courtage aan de bemiddelaar betaalt.
Hanno Dubbeldam, hdubbeldam@bilt.nl
Bronnen:
HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099.
HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:PHR:2015:1713 (concl. P-G Wuisman).
