Geen onderdeel van een categorieProfile

Hof: verkoper niet aansprakelijk voor meerkosten afvoer verontreinigde grond

31 maart 2016

Verkoper (gemeente Zaanstad) verkoopt een stuk grond aan koper/ontwikkelaar (Kantoortoren). De grond blijkt ernstiger verontreinigd dan uit – in het kader van de koopovereenkomst – verricht (bodem)onderzoek naar voren is gekomen. Koper vordert op grond van de koopovereenkomst dan wel op grond van onrechtmatige daad de meerkosten die koper voor het afvoeren van de verontreinigde grond heeft moeten maken.

Verkoper Gemeente Zaanstad heeft in de koopovereenkomst in 2007 bij de verkoop van het perceel grond verklaart dat zij “onbekend is met verontreiniging die aan het beoogd gebruik in de weg kan staan, noch met een verontreiniging die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het verkochte, dan wel tot het nemen van andere maatregelen.” Het beoogde gebruik is “ondergrond ten behoeve van een multifunctioneel gebouw, met de functies: parkeergarage; detailhandel en wonen“. In het bewuste artikel van de koopovereenkomst wordt verwezen naar genoemde (verkennend) bodemonderzoek van 10 januari 2006, in opdracht van de verkoper.

Volgens het Hof staat vast dat geen sprake was van een ernstige verontreiniging waarvoor op koper een saneringsplicht rustte, zoals bedoeld in de Wet bodembescherming. Daarbij gaat het hier niet om bouwen op verontreinigde grond, maar om verwijdering van verontreinigde grond in verband met de aanleg van een ondergrondse parkeergarage die uitdrukkelijk in de overeenkomst is voorzien. Koper Kantoortoren was dus vanaf begin af aan op de hoogte van de verplichting tot afvoer van al dan niet verontreinigde grond. Partijen hebben met (geen) “saneringsplichtige verontreiniging” bedoeld een verontreiniging die op grond van de Wet bodembescherming gesaneerd moest worden. Als partijen een andere bedoeling hadden gehad, dan had het voor de hand gelegen dat in de conceptovereenkomst zou zijn aangegeven op welke andere (wettelijke) regeling(en) of op welke afspraak een eventuele saneringsplicht zou moeten zijn gebaseerd.

“Partijen hebben met (geen) “saneringsplichtige verontreiniging” bedoeld een verontreiniging die op grond van de Wet bodembescherming gesaneerd moest worden.”

Daar komt nog bij dat ten tijde van het opmaken van de conceptovereenkomst het verkennend bodemrapport van 10 januari 2006 al was uitgebracht. Hoewel daarin vermeld was dat de grond van het perceel slechts licht verontreinigd zou zijn, maar er stond ook in dat bij eventuele afvoer van die grond (in de toekomst) rekening diende te worden gehouden met toepassingsbeperkingen en verhoogde verwerkingskosten. Ten tijde van het opmaken van de conceptovereenkomst was koper dus al op de hoogte van de inhoud van genoemd rapport, dat voor haar bij uitstek van belang was in verband met de al vastgestelde noodzaak tot grondafvoer in verband met de (beoogde) aanleg van de parkeergarage. De bodemverontreiniging welke, voordat de conceptovereenkomst is opgesteld, bekend was – waaronder tevens begrepen een verontreiniging die ernstiger is dan tevoren bekend was, maar niet op grond van de Wet bodembescherming saneringsplichtig – en waarvan hier sprake is, is in de conceptovereenkomst niettemin aangemerkt als “een normaal bedrijfsrisico”. Omdat verkoper met de woorden (onbekendheid met) “saneringsplichtige verontreiniging” bedoeld heeft een saneringsplicht op grond van de Wet bodembescherming, kan niet worden geoordeeld dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt ten aanzien van een ruimere betekenis van die woorden. Dit, terwijl de op de overeenkomst gebaseerde vordering op een dergelijke ruimere betekenis is gebaseerd. Ook is geen sprake van onrechtmatige daad. Van de door koper gestelde onterechte druk van de gemeente of van een onterecht opgelegde meldplicht is niet gebleken.

Hof Amsterdam 8 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:863.

Edwin van Schajik, evanschajik@bilt.nl