Profile

Gemengde zorg- en huurovereenkomsten en huurbescherming

14 oktober 2016

Onlangs heeft de Rechtbank Overijssel zich in een uitspraak uitgelaten over de beëindiging van een gemengde zorg- en huurovereenkomst door een zorginstelling. Door de zorginstelling werd een woning gehuurd van een woningcorporatie die vervolgens als een zogenaamde ‘omklapwoning’ door de zorginstelling werd verhuurd aan een cliënt in het kader van zorgverlening c.q. begeleid wonen. Daartoe werd met de cliënt een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst aangegaan. Indien en zodra de cliënt zelfstandig zou kunnen wonen, kon worden besloten de huurovereenkomst ‘om te klappen’, aldus dat de cliënt de woning rechtstreeks van de woningcorporatie zou huren en niet langer van de zorginstelling.

In het betreffende geval frustreerde de cliënt de zorgverlening naar aanleiding waarvan de zorginstelling de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst heeft opgezegd. Naar aanleiding hiervan vorderde de zorginstelling dat de gehuurde woning door de cliënt diende te worden ontruimd. Eén van de vragen die in dit kader aan de orde kwam, is of de cliënt zich zou kunnen beroepen op huurbescherming.

Ingeval van een gemengde (huur- en zorg)overeenkomst waarvan hier sprake is, bepaalt de wet in artikel 6:215 BW dat op een overeenkomst die voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, de voor elk van die soorten overeenkomsten bepalingen naast elkaar van toepassing zijn, behoudens voor zover die bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking ervan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen die toepassing verzet. Voor wat betreft een gemengde huur- en zorgovereenkomst, heeft de Hoge Raad al in 1995 bepaald dat de dwingende bepalingen van het (woonruimte) huurrecht van toepassing zijn ‘tenzij het element verzorging duidelijk overheerst’. Overheerst het zorgelement, dan blijven de wettelijke huurbepalingen waaronder huurbescherming buiten toepassing.

“Overheerst bij de gemengde zorg- en huurovereenkomst het zorgelement, dan blijven de wettelijke huurbepalingen waaronder huurbescherming buiten toepassing.”

Deze uitleg geldt overigens niet alleen bij gemengde huur- en zorgovereenkomsten, maar ook voor die gevallen waarbij sprake is van een huurovereenkomst en een afzonderlijke zorgovereenkomst, mits beide overeenkomsten zodanig nauw met elkaar zijn verbonden dat het eind van de ene overeenkomst ook het einde van de andere overeenkomst met zich meebrengt. Belangrijk daarbij is nog dat de cliënt/huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst en zorgovereenkomst er mee bekend is, althans dient te begrijpen dat de woonruimte slechts aan hem ter beschikking wordt gesteld in het kader van de zorgverlening.

Van dit laatste was naar het oordeel van de Rechtbank Overijssel sprake. In dat kader overwoog de Rechtbank dat de zorginstelling geen reguliere verhuurder van woonruimte was en dat de woning aan de cliënt ter beschikking gesteld in haar hoedanigheid van hulpverleningsinstantie. Daarmee was de cliënt genoegzaam bekend. Dit betekent dat het einde van de zorgovereenkomst, het einde van de huurovereenkomst met zich meebrengt.

Mark van Langeveld, mvanlangeveld@bilt.nl