Profile

Gebreken bij oplevering einde huur: normale slijtage of schade?

5 december 2016

Een huurder van kantoorruimte had het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in zodanig gebrekkige staat achtergelaten dat verhuurder zich genoodzaakt zag herstelkosten te maken. In een procedure bij de rechtbank Midden-Nederland vorderde verhuurder betaling van € 63.826,90 als schadevergoeding voor de herstelkosten en € 37.864,96 als vergoeding voor gederfde huur-inkomsten, vermeerderd met rente en kosten. Partijen verschilden in die procedure van mening over de vraag wat gebruikssporen zijn en wat schade is.

De gang van zaken rond de oplevering is geregeld in artikel 10 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Bepalingen (versie 2003). Op grond van artikel 10.1 wordt het gehuurde opgeleverd in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering. Dat betekent, zo overweegt de kantonrechter, dat het gehuurde moet worden achtergelaten in verhuurbare staat. Een pand hoeft niet als nieuw te worden opgeleverd; het spreekt voor zich dat een pand gedurende de looptijd van een overeenkomst ouder wordt. Normale gebruikssporen zijn aanvaardbaar. Dergelijke sporen vormen na verloop van tijd samen een reden voor onderhoud, bijvoorbeeld een verfbeurt of vervanging van een onderdeel.

Bij gebruikssporen gaat het om kleine schade door gewoon gebruik, bijvoorbeeld kleine krasjes en deukjes die niet direct worden hersteld, inclusief geleidelijk optredende verouderingsverschijnselen zoals verkleuringen.

“Het plaatsen of demonteren van wanden is in een kantoorruimte wordt niet gezien als normale slijtage, maar als een (kleine) verbouwing, aldus de kantonrechter. De huurder moet deze schade van verbouwingssporen vergoeden”.

Als het gaat om kantoorruimte, is het plaatsen of demonteren van wanden geen normaal gebruik van een kantoor, zo overweegt de kantonrechter, maar is sprake van een (kleine) verbouwing. Als bij zo’n verbouwing schade wordt aangericht, zoals boorgaten, behoort die schade als onderdeel van de verbouwing hersteld te worden. In zo’n geval is sprake van verbouwingssporen, die niet vallen onder ‘normale slijtage en veroudering’. De huurder moet deze schade vergoeden. Verhuurder kan de hoogte van de schade onderbouwen met bijvoorbeeld offertes.

Paula van den Berg, pvandenberg@bilt.nl

Rechtbank Midden-Nederland 26 oktober 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5670.